房产投资回报的计算方式主要依赖于租金收入和房价增值两个方面。计算公式大致为：投资回报率 = / 总房价。接下来详细介绍计算过程及关键因素。

一、计算租金收入

房产的投资回报首要考量的是租金收入。投资者需要了解所在地区的租金水平，并根据房屋类型、面积、位置等因素预估潜在租金。年度租金收入是投资回报的基础，因此，房产的地理位置、周边设施以及房屋本身的条件都会影响租金水平。

二、计算年度支出

年度支出包括房贷还款、维护费用、税费和保险等。正确评估这些支出是计算投资回报的重要部分。不同的房产类型和地区，年度支出也会有所差异。投资者需要考虑到所有可能的费用，以确保计算的投资回报是真实的。

三、计算房价增值

除了租金收入，房产投资回报还来自于房价的增值。随着时间的推移，由于市场需求、地段发展等因素，房产价值可能会上升。这种增值也是投资者考虑的重要因素之一。

四、综合计算投资回报率

综合以上因素，可以通过公式“投资回报率 = / 总房价”来计算投资回报率。这个数值能够反映房产投资的效率，帮助投资者判断房产是否值得投资。

需要注意的是，投资房产需要考虑市场变化、地理位置、房屋质量等多个因素，同时做好长期持有的准备，这样才能更好地实现房产的投资回报。此外，投资回报的计算并非一成不变，随着时间的变化和市场的波动，投资回报也会有所调整。因此，持续关注和评估房产投资价值是非常重要的。