中山，这个位于广东的神奇城市，以其独特的地理位置，成为了近年来楼市的热门话题。东临深圳，南接珠海，北通南沙，中山在短时间内经历了楼市的大起大落。

2015年，“深中通道”规划的出台，如同春风拂面，让中山楼市房价一路攀升至1万/㎡以上。然而，好景不长，2018-2019年间，随着“深中通道”热度的消退，中山房价又迎来了阴跌态势。直到2020年，随着“深中通道”开通的临近和深莞调控的升级，中山楼市突然又迎来了火爆的行情，尤其在11月，单月商品房网签数量达到了年内最高。

中山楼市的火爆背后，是深圳客群的热切追捧。位于中山马鞍岛的保利天汇首次开盘，引起了轰动，开盘3分钟即告售罄，充分体现了深中通道对中山楼市的推动作用。然而，中山楼市的火爆是否只是泡沫破灭前的回光返照，还是房价起飞前的触底反弹，中山的房子还有投资价值吗？带着这些问题，本文深入实地考察了中山楼市。

中山市分为五个组团：东部组团、中心组团、东北组团、西北组团、南部组团。每个组团都具有其独特的地理位置和产业布局。

东部组团位于中山最东部，包括火炬开发区、翠亨新区（马鞍岛）和南朗镇。作为距离深圳最近的区域，东部组团是深中通道到达中山的第一站，是深圳产业转移和人口居住外溢的首选地。火炬开发区汇聚了众多高新技术产业，吸引了大量深圳客群。南部组团的地理位置特殊，北部为五桂山，南部紧挨珠海，是中山离珠海市中心香洲区最近的地方，吸引了大量珠海购房者。然而，南部组团的基础设施较差，城市面貌与中山其他镇区形成鲜明对比。

中心组团是中山的行政中心和商贸中心，由东区、南区、西区、石岐区、五桂山、港口镇、沙溪镇、大涌镇组成。中心组团的城市面貌较为成熟，但房价相对较高。东区作为新城区，价格在2.1-2.7万/㎡之间，石歧则为中山老城区，房价在1.6-2万/㎡左右，而西区房价则相对较低，为1.3-1.7万/㎡。中心组团的交通网络发达，有中山站和中山北站，可通过广珠城轨直达广州、珠海，中山站还开通了高铁，可以到达多个城市。

东北组团包括三角、民众、黄圃三个镇，北面靠近广州南沙自贸区，房价在1.2-1.4万/㎡不等。东北组团的交通通达性较差，但有望受到南沙自贸区辐射。西北组团北面靠近佛山顺德，西南面挨着江门，是中山的副中心，包括古镇镇、横栏镇、小榄镇、东升镇、东凤镇、阜沙镇、南头镇。西北组团拥有良好的产业基础，但城市面貌与主城区差距较大，房价相对较低。

通过对中山楼市的深入考察，本文总结了三个关键点。首先，中山的房子主要面向深圳、广州、珠海的购房者，而非中山本地居民。其次，中山各街镇的房价发展相对均衡，投资中山需要考虑离深中通道的远近、区域自身的发展情况以及生活配套的成熟度。最后，投资中山需要关注离深中通道的近远，以及是否有深中通道的出口，同时结合区域自身的发展情况和生活配套的成熟度，选择投资中山的三大组团：东部组团、中心组团和东北部组团。对于东部组团，因其离深中通道最近，火炬开发区产业强大，但马鞍岛房价已高，投资需谨慎。对于中心组团，东区和港口镇的房价较高，但随着深中通道的开通，未来具有较大增长潜力。对于东北部组团，民众镇因其靠近南沙自贸区和深中通道，具有较好的投资价值。