自营房地产与出租房地产净收益的差异在于前者的收益中包含了商业利润（或厂商利润）。

评估自营房地产其净收益＝商品销售收入－成本－经营费用－销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－无形资产的价值

也就是说，要将不是房地产带来的收益全部剥离，以使其净收益体现房地产本身的收益。

在实际评估中，优先选用租金收入进行测算，没有租金收入，再用自营房地产收益数据进行加工处理。不能直接采用自营房地产收益值来测算。如果不进行数据加工处理，自营的收益当然要比租凭的收益高了。