马尼拉作为菲律宾人口最多的城市，人口基数庞大，这为公寓市场提供了坚实的入住基础。投资房产时，了解人口数量是关键。相较于人口仅70万的宿务市，大马尼拉区域有2400万人口，这使得大马尼拉区域的公寓市场更为热门，租金也由供需关系决定，人口越多，公寓越抢手。

人口结构对城市的未来发展至关重要。年轻人比例高，表示未来生产力充足，城市经济活力强，这直接影响房产投资的未来增值潜力。因此，投资大马尼拉区域的房产，比投资旅游热门城市更为明智。

经济发达程度和产业结构是投资房产的另一重要因素。马尼拉经济占全菲的2/5，马卡蒂注册公司数量庞大，是菲律宾BPO行业的中心，有超过1200家BPO公司总部设于此。阿亚拉大道汇集了全国80%以上的金融机构和证券机构。帕拉纳克作为菲律宾最大的出口贸易中心，其工业输出占全国40%。同时，甲米地省和内湖省的工业输出占菲律宾的40%，其工业园区数量多达60个。

马尼拉的房地产市场由菲律宾前十大开发商垄断，尤其是核心区域，与几大著名开发商紧密相关。原因在于，开发商经过激烈的市场筛选，实力强的开发商更能在竞争中胜出。强大的开发商意味着较高的市场份额，投资更有保障，升值空间也更大。

如果投资的房产无法带来稳定的财富增长，其变现能力相对较弱，难以找到接盘人，房产就不再具备投资价值。开发商的专业团队从项目拿地阶段就开始市场调研，进行产品规划，确保项目的盈利性。如果预测项目无法盈利甚至亏损，开发商不会选择开发，因为这不符合他们的商业目标。