商务办公房地产价格受到多种因素影响，主要包括区位因素和实物因素。其中，区位因素包括是否位于中央商务区或政府机构附近、交通条件、周围环境以及楼层差异。具体来说，商务办公房地产如果处于中央商务区或政府机构附近，通常价格会更高，因其具备更大的商业价值与便利性。交通条件同样影响价格，交通便利的商务办公地产，往往能够吸引更多的企业和人才，从而推高其价值。周围环境的品质也对价格有直接影响，环境优美的办公地点，更能提升员工的工作满意度和生产力。楼层差异则体现在视野、采光、噪音等方面，通常而言，高楼层的商务办公地产价格会相对较高。

实物因素也是影响商务办公房地产价格的关键要素，主要包括外观、内部装修、设备设施、智能化办公条件、满足不同公司特别需求的能力以及物业管理及服务水平。外观和装修直接影响到办公空间的美观度和舒适度，高品质的装修和设计能够提升办公空间的价值。先进的设备设施，特别是智能化办公条件，能够提高工作效率，降低运营成本，从而吸引更多的企业入驻，推动价格上扬。此外，商务办公地产是否能够满足不同公司的特定需求，如定制化的办公空间、灵活的租赁合同等，也是影响其价格的重要因素。优秀的物业管理与服务水平，能够确保办公环境的安全、整洁和高效，从而为租户创造良好的工作环境，进一步提升物业的价值。

综上所述，影响商务办公房地产价格的因素复杂多样，需要综合考虑区位、实物、市场供需、行业趋势等多方面因素。在选择商务办公地产时，应综合评估上述因素，以做出最符合自身需求与预期的投资或租赁决策。