3 估价程序

3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。

3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：

1 明确估价基本事项；

2 制定估价作业方案；

3 搜集估价所需资料；

4 实地查勘估价对象；

5 选定估价方法进行测算；

6 确定估价结果；

7 撰写估价报告；

8 审核估价报告；

9 交付估价报告；

10 估价资料归档。

房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。

3.0.3 明确估价基本事项，应明确下列事项：

1 估价目的；

2 价值日期；

3 估价对象；

4 价值类型。

3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。

估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。

价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。

估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。

价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。

3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。

估价作业方案应包括下列内容：

1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；

2 估价工作质量要求及保障措施；

3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。

估价所需资料应包括下列方面：

1 反映估价对象状况的资料；

2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；

3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

4 对房地产价格有普遍影响的资料。

3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。

因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。

3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。

外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。

审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。

3.0.9 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。

估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。

3.0.10 估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。

应保存的估价资料至少包括下列内容：

1 估价报告；

2 估价委托书和估价委托合同；

3 估价所依据的估价委托人提供的资料；

4 实地查勘记录；

5 估价报告内部审核记录；

6 有重要专业帮助的专业意见。

上述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。

在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。

（摘自《房地产估价规范》）

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