我打个包吧，今天有些累了，两个问题一起回答，一家之言，仅供参考。

首先：心态上：真诚，礼貌，务实 积极 阳光

语 言：更要务实了，少说多听是做业务的必胜法宝无论什么业务通用（错了把我拉去活埋了），多听客户说才会更真实了解客户需求，顾虑从而更好把握客户心理，实现成功销售。

行动上：细节打动客户，把客户当成自己父母，高接远送，尊老爱幼，自己辛苦点，让客户轻松点，客户给你机会交流了，来看你的房子了，你就该感恩，买了是情分，不买是本分，把自己该做的做好，争取每一次机会。。

其次：

做好充分的工作前准备，包括积极心态，不怕被拒绝的心理准备，行业基础知识，行业最新资讯，自己公司的情况，竞争对手的情况，如果时间语序，还要尽量从多种渠道收集客户信息如客户喜好，职业，性格，工作等等 有利于你跟客户沟通时有共同语言 知己知彼百战不殆，如果时间来不及，注意观察客户衣着，举止，皮肤，神态，坐骑，侧面了解客户现在居住地 上班地方 爱去消费的地方 爱读什么书 喜欢什么歌曲等等等判断客户的消费能力，也好做好对应的推广销售方案，

把握一个原则，如果你自认为你口才不好脑子不够用呢，就闭嘴保持微笑，多听客户说，你用心听，即使你说错了，不懂，实话实说，客户会原谅你的，因为这样的你，让客户觉得踏实。买你的房子他们放心。

最后：学习 坚持 坚持 再坚持

祝君成功，于君共勉